昆明三个纯新盘PK：哪个是你的菜？

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导语：

上半年昆明新盘扎堆亮相，市场一片热闹，那下半年还会有此景象吗？

昆明下半年20余新盘入市

要问房地产市场什么才是最根本的？当然是土地。

今年上半年昆明市场新盘涌动，跟去年12月的土地盛宴是息息相关的。

据不完全统计，上半年昆明市场共有近20个新项目入市销售，其中除个别项目外，多数是去年拿的地，足见去年的土地市场有多热闹了。

但反观今年，根据克而瑞的统计数据显示，上半年昆明主城五区供应土地38宗，其中成交33宗，土地成交面积约61.26万方，各项数据基本都跌至了近五年同期的最低点。

（来源：克尔瑞）

从后续的土地市场来看，也并不容乐观。本月15日，昆明举行的2021年度的储备土地推介会，不仅姗姗来迟，推介的土地数量也滑落至了近五年的低点，1600亩左右的供应面积，相较2020年时同比跌去了7成以上。

因此，可以看出，未来昆明的土地市场将进入存量时代。从数据来看，截至今年二季度，昆明未动工的存量住宅用地面积就有约1.5万亩，一旦动起来，新项目会只多不少，城市面貌也将持续更新。

但因为目前该项工作还在推进中，并不具备实施的条件，所以今年下半年的新盘供应主要还是以去年或上半年拿地为主。

据不完全统计，下半年昆明即将入市销售的新盘数量20余个，其中朝朝暮暮、俊发俊尚峰、金地峯范、大华锦绣山海、北京路9号、中海汇德里、春城玖號等多数项目早已亮相，但因为市场的原因，一直在蓄客，等待取证销售。

且大多项目之前我们都已经写过，今天主要写的是相对比较新的丽阳新城二期、中南和安花园和金茂府。

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丽阳新城二期

丽阳新城二期（原云锡金地项目）位于西北新城惠谷路，挨着春城慧谷小区。这个项目大家应该不陌生，是西市区著名的烂尾楼，烂尾已经七年，今年将以全新的方式复活。

今年4月五华区人民政府网发布公告，丽阳星城二期地块的权利人西山土地房屋开发经营（集团）有限公司申请对烂尾7年的丽阳星城二期A1\A3\A4 地块进行拆除重建。

其烂尾历程，具体可看前文《云锡金地15栋烂尾楼房拟拆除重建，是否能够借鉴？》

义承置业接盘后，基于楼盘的实际情况评估，将对15栋楼房进行拆除重建，这是昆明首个以这种方式复活的楼盘，是一次胆大的尝试。

6月项目A4地块已过规，总占地约140亩，总建面279971.1㎡，容积率为1.83，绿地率40%。

原本该地块规划有11栋高层住宅、1所幼儿园、1栋商业和1栋社区配套用房，此次调规，将建38栋洋房（总高6-12层）和1所幼儿园。

以全新的低密产品亮相，十分惊喜。

现场踩盘，十几栋烂尾楼看起来有一种遮天蔽日的阴沉感。目前虽然还没有爆破，但内部有不少车辆及吊车在进行内部的清理工作。

中南和安花园

同属西北片区，中南和安花园较前者更靠近市区，北临大塘路，西临小屯路，东临普吉路。

去年12月，中南和平安联合拿下万科城东侧的两宗土地，成交价约14.27亿元，面积约97.29亩（其中有28.98亩是商业用地），楼面价3215-7168元/平米，底价成交，其中住宅地块容积率3.8。

这两宗地块的出售不太顺利，当时这一区域作为云铜老厂改造，老早就上架了，业内传闻有多家房企相看，但是上架之后有两次因无人报名流拍，第三次才卖出去。

同样的这两宗土地的拿地要求也很复杂，要在未来三年内引进生命健康企业不少于30家；吸引3家领军企业建立西南总部；其次还要求竞买人须从事生命健康行业连续投资研发经历超过十年、近三年生命健康研发投入不低于 3 亿元/年、近三年内生命健康领域获得国家科学技术奖项。并且，自持2万方商业运营不低于10年。

该项目目前还没有过规，但项目现场已经有3栋楼都建到了两三层的样子。

金茂府

金茂府位于二环内大悦城商圈，周边商业、医疗、交通、生活等配套条件比较优越。

去年12月，金茂以9.93亿元斩获螺蛳湾棚改二期88亩商住用地（位于大悦城西侧），起始楼面价约为3058.65元/平米， 容积率≥1且≤5.53。

拿地的同时还要求建回迁安置房以及社区工作用房和公益用房、文化活动场所、社区卫生服务用房等配套设施。

在同一片区还有一个我们熟悉的老面孔——隆盛府。隆盛府是螺蛳湾城市棚户区改造项目一期，自销售以来，单价都在2万以上。

项目现场施工中，可以看到工人在建售楼部和样板间，可能是因为施工问题，周边环境显得有点杂乱。

三盘PK，谁最优？

从三个项目所在区域来看，丽阳新城二期、中南和安花园所在的西北新城近几年商业、医疗、教育等基础设施呈现迅速，昆明首个宜家预计今年9月就能竣工。而金茂府所在区域位于一环边，区位上有绝对优势，旁边就是大悦城、云纺商业中心，交通便捷，生活方便。

就购房者普遍关注的地铁和学校配套来看，三个项目优势均不太明显。地铁方面，中南和安花园要稍微近一点，距离4号线小屯站、海屯站约1km，其他两个项目则远超1km；学校方面，根据拿地要求和过规情况来看，都会有幼儿园的配套，但没有小学等规划用地。

从下表数据中可见，丽阳新城二期占地面积最大，且容积率最低。单纯从用地指标来看，丽阳新城二期的居住品质最高。

从产品上来看，虽然金茂府和中南和安花园还没有过规，但根据其拿地容积率可以推断是高层产品，丽阳新城二期则要打造低密洋房。

不过，金茂府虽然是高层，但其产品引入的是成熟的“府”系，在品质呈现上还是值得期待的。

重点从价格维度来看，目前，三项目均未开盘，所以价格都只是预测。参照三个项目周边的价格，丽阳新城最近的新盘项目碧桂园春城映象，均价1.3w左右，但因为是高层产品，可参考性不强，按照产品的品质应该也是2w起步的标准；中南和安花园紧邻万科城，万科城目前均价1.5-1.8w/㎡，不过由于万科配套学校，溢价能力相对较强，因此，中南和安花园首开价格或许会贴着万科城的低价区间走；而金茂府旁边的隆盛府均价约2.3-2.5w/㎡，金茂府凭借产品的优势，价格可能会高于隆盛府的单价。

综合前面所说的区位、产品和配套，并结合周边在售项目价格来看，丽阳新城二期会是品质改善的首选，而金茂府的产品和配套比较有优势，比较适合改善型精英阶层，中南和安花园可能会更迎合首次置业/刚改群体的需求。

当然，具体怎么选还得根据个人需求来决定，至于项目未来市场接受度如何，价格可能会是关键性因素。

可以预见，随着更多新盘的面世，这场新旧项目的厮杀将愈演愈烈，到底会是“老姜更辣”还是“后浪更强”，还得交给市场来检验。

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